Aos treze dias do mês de junho do ano de dois mil e nove, às dezoito horas e trinta e cinco minutos, em segunda e última convocação, nas dependências do Condomínio Ibira, no salão de festas, reuniram-se em Assembléia Geral Extraordinária os Senhores Condôminos do Condomínio Ibira, situado na Estrada Geral do Arroio, bairro Alto Arroio, Município de Imbituba (SC), para discutir a pauta do Edital de Convocação enviado a todos os condôminos no dia 01/06/2009, com a seguinte ordem do dia: 1) Alteração da convenção condominial; 2) Situação legal da isenção de taxa condominial; 3) Situação legal da quadra G. A reunião, iniciou às dezoito horas e trinta e cinco minutos, tendo em vista o quórum elevado e a necessidade de apuração da quantidade de condôminos presentes e os representados por procuração. Conforme lista de presença, a reunião contou com a participação de 87 (oitenta e sete) condôminos, estando 43 (quarenta e três) condôminos presentes e 44 (quarenta e quatro) condôminos representados por procuração, ultrapassando assim o quórum mínimo de 2/3 (dois terços) de condôminos para aprovação da Convenção. O Síndico agradeceu a presença de todos e as sugestões enviadas, e propôs para Presidência o Sr. André Fonseca (quadra D -lotes 5 e 6) e a mim, Marco Antonio Deboni (quadra E -lote 15) como Secretário, o que foi aceito por unanimidade, e passou a palavra ao Presidente da Assembléia. O Sr. André, para condução da reunião, sugeriu a leitura do texto da nova proposta de convenção, concomitante à apresentação através de “data-show”, e para cada item que houvesse manifestação dos condôminos, fosse ela aditiva, contrária ou outra, haveria discussão ao final da leitura. Este procedimento foi aceito por unanimidade. Iniciada a leitura, em razão da inclusão definitiva da Quadra “G” ao condomínio, contida no parágrafo primeiro da nova convenção, o Sr. Sérgio De Nardi (quadra D -lotes 7, 8 e 9 )sugeriu que o síndico apresentasse um histórico da Quadra G. O Sr. Enno mostrou a primeira convenção do condomínio Ibira emitida em 07/01/1987, ainda com o nome de “Condomínio Santo Antonio I”, e em plena vigência, através de cópias ampliadas e afixadas nos quadros existentes no local da reunião e efetuou a leitura do parágrafo único do artigo segundo da primeira convenção, concluindo que a intenção do incorporador era, primordialmente, de cumprir a legislação e que a Quadra G seria posteriormente incorporada ao Condomínio, justificado pela concessão de três servidões existentes na referida quadra para acesso à lagoa, e frisou que os proprietários dos lotes da quadra G sempre participaram das reuniões do condomínio, inclusive votando. O Síndico também perguntou aos proprietários de lotes existentes na Quadra “G” se todos estavam de acordo com a inclusão da referida quadra ao Condomínio, o que foi aceito por unanimidade, inclusive por aqueles representados por procuração, e os condôminos das demais quadras não se opuseram a tal inclusão. Continuando, na leitura do artigo 2º da proposta da nova convenção, o Presidente Sr. André explicou que os lotes 1 e 2 da quadra A, no lado esquerdo da entrada do condomínio e próximos à lixeira, foram adquiridos pelo condomínio conforme devidamente registrado em atas de assembléias do condomínio anteriores, entretanto tal aquisição foi de forma verbal, o que será apurado junto aos herdeiros do incorporador para ser legalizada tal transferência junto ao Cartório do Registro de Imóveis e Prefeitura Municipal de Imbituba(SC) e aqueles lotes passarão a fazer parte integrante da área de uso comum do condomínio. Continuando a leitura, na letra “d” do artigo 9º, o Sr. Acir Alfredo Hack (quadra A lotes 28 e 29; e quadra G 11 – lote 11) alertou para a obrigatoriedade de ser incluída na convenção qual a destinação do condomínio e indagou qual seria o padrão e estilo das construções. O Sr. Enno explicou que tal item já existia na primeira convenção e que ao longo dos anos foi desrespeitada, e por sua vez o Presidente Sr. André também explicou que a intenção deste item é para ser aceito os atuais padrões das construções já existentes no condomínio e propôs que fosse mais detalhado no Regimento Interno ou outro documento que seria denominado “Memorial Descritivo”, contendo todas as especificações quanto ao padrão e estilo das novas construções; explicou ainda que não existe a intenção de derrubar as casas já edificadas e a finalidade maior deste item é evitar a construção de casas em padrões inferiores aos já existentes. A Sra. Karin Oliveira (quadra A -lotes 13 e 14) sugeriu que no Regimento Interno ou no ”Memorial Descritivo” seja explicitado o que não pode ser construído. Prosseguindo a leitura, na letra “b” do artigo 10º, o Sr. Acir Hack perguntou se é o condomínio quem deve providenciar o corte da grama, o que foi respondido pelo ex-síndico Sr. Sérgio de Nardi, dizendo que a responsabilidade pelo corte da grama permanece a cada condômino, e que o Condomínio há algum tempo tem efetuado tal serviço a título de cortesia. Continuando a leitura, o Sr. Marcus Reis (quadra G – lote 10) no parágrafo único do artigo 10º, questionou a fragilidade da segurança do uso de correio eletrônico (e-mail), sendo que a Sra. Sandra Amaro Fonseca explicou que o uso do correio eletrônico visa agilizar o trâmite de avisos e correspondências entre o síndico e os condôminos. O síndico, Sr. Enno, também discorreu sobre as dificuldades do cargo, sobre visitas a outros condomínios da região nas quais manteve contato com os outros síndicos, destacando como a maior dificuldade comum ser a inadimplência, ponderando ao fim que em nosso condomínio são apenas 04 (quatro) boletos por ano para pagamento das taxas condominiais e que deveria ser iniciativa dos próprios condôminos o agendamento do pagamento visando evitar a inadimplência. O Sr. Enno também relatou que a atual convenção prevê que as convocações para as assembléias devem ser efetuada mediante convocação por circular afixada em local visível por todos e enviada por carta registrada ou sob protocolo, e tendo em vista que a maioria dos condôminos reside nos 04 (quatro) Estados da região sul o custo seria muito elevado para envio de carta com aviso de recebimento, bem como tal expediente não gera garantia absoluta de que o próprio condômino irá receber a correspondência. O Sr. Acir Hack questionou que não tendo correio eletrônico o condômino estaria infringindo a convenção e sujeito a penalidades. O Presidente Sr. André então sugeriu a criação de um “blog” para o condomínio, o que foi aceito. Continuando a leitura, no artigo 11º, letra “b” o Sr. Sérgio de Nardi propôs que o horário de silêncio fosse mais elástico e flexível; por sua vez a Sra. Sandra Amaro Fonseca (quadra D – lotes 4 e 5) propôs a manutenção do horário de silêncio. O Sr. Moacyr Lopes (quadra A -lote 6) e o Presidente Sr. André Fonseca sugeriram a exclusão do horário e que estes itens que dizem respeito mais diretamente ao Regimento Interno fossem, num segundo momento, retirados da Convenção e incluídos no Regimento Interno, mediante prévia consulta à legislação pertinente bem como consulta junto a Prefeitura Municipal de Imbituba, o que foi aceito por todos. Na letra “c” do mesmo artigo foi questionado que tipo de criação de animais não seria permitido, o que foi respondido pelo Presidente que não será permitida a criação de animais que não sejam de estimação. Quanto à letra “f” do mesmo artigo foi informado pelo Sr. Presidente que a questão do padrão e estilos das cercas serão mais detalhadas por ocasião da aprovação do Regimento Interno. Na letra “g” do artigo 11º o Sr. Presidente explicou que é permitida a fixação de placas de venda e/ou locação, e que não serão permitidas placas comerciais e grosseiras, e este assunto igualmente será mais detalhado no Regimento Interno. Na letra “j” do mesmo artigo o Sr. José Baggio (quadra F -lote 17) sugeriu que também fosse incluída a proibição de obstrução das áreas de uso comum, e o Presidente informou que tal restrição já é abordada em outro artigo da convenção. Na leitura do artigo 12º, que trata da contratação de seguro, o Sr. Mauro Nardi (quadra E – lote 13) manifestou-se pela continuidade desta obrigação por parte do condomínio visando a prevenção de eventuais gastos com indenizações, o que foi discutido pelos presentes e aprovada a manutenção da obrigatoriedade do condomínio contratar seguro. Na leitura do artigo 22º o Sr. Sérgio de Nardi informou que tendo em vista a criação do conselho consultivo previsto no artigo 14º, por ocasião da Assembléia Geral Ordinária, além da eleição do síndico e conselho consultivo, será também eleito o conselho fiscal, o que foi alterado. No artigo 26º o Sr. Acir Hack alegou que para mudança do Regimento Interno também deveria haver quórum de 2/3 (dois terços) dos condôminos, o que ficou para ser novamente discutido no final da leitura. Na leitura do artigo 30, após a manifestação de vários condôminos foi aprovado a inclusão do Parágrafo Primeiro e Segundo com as seguintes redações: “Artigo 30º, Parágrafo Primeiro: O vencimento fica estabelecido no dia 20 do primeiro mês de cada trimestre; Parágrafo Segundo: Pagamentos efetuados com antecedência, até o dia 10 do mês de pagamento, farão jus a desconto de 25% (vinte e cinco por cento).” Na leitura do artigo 33º o Sr. Acir Hack questionou que as despesas extraordinárias nunca seriam submetidas a aprovação pela Assembléia. Após a manifestação do Sr. João Batista Toson (quadra G -lote 12) e do Sr. Moacyr Lopes (quadra A -lote 6 ), o Presidente Sr. André informou que o orçamento é aprovado por ocasião da Assembléia Geral Ordinária, e os gastos urgentes de até 10 (dez) salários mínimos independem de aprovação por ser uma prerrogativa do Síndico. Quanto ao artigo 38º que institui o Fundo de Reserva, o Sr. Acir Hack informou que este artigo deverá ser interpretado em conjunto com os outros artigos que dizem respeito a arrecadação do condomínio, e que por consequência teremos um aumento da taxa condominial por conta da inclusão da cobrança do Fundo de Reserva. Também houve manifestação do Sr. João Toson, do Sr. Mauro Lopes (quadra D – lotes 12,13 e 14), bem como o Síndico informou que a preocupação da administração do condomínio é justamente a falta de dinheiro e não a eventual sobra. A Sra. Karin Oliveira sugeriu que tendo em vista a limitação do fundo de reserva em 25% (vinte e cinco por cento) do valor de cada receita anual, sempre que fosse atingido este limite o síndico deveria prestar conta destes valores e o excedente deveria ser investido no condomínio. Continuando a leitura, nos artigo 42º e 43º o Sr. Acir Hack alertou quanto ao prazo de prescrição para cobrança das taxas condominiais. o Sr. João Toson sugeriu que o síndico devesse evitar a prescrição, e o Sr. Presidente então sugeriu que fosse incluído no texto que o Síndico deverá evitar a prescrição da cobrança das dívidas condominiais, o que foi aprovado por unanimidade. No artigo 45º que faz menção à criação do Regimento Interno, o Sr. Eduardo Machado Jr. (quadra F – lotes 18 e 19) questionou qual seria o padrão das futuras residências a serem construídas no condomínio. O Sr. João Toson alegou que as residências construídas no condomínio já possuem um alto padrão; o Sr. Acir Hack comentou que o Capítulo IV da proposta da nova convenção já trata de algumas regras que seriam objeto do Regimento Interno. A Sra. Sandra Amaro Fonseca informou que efetivamente a proposta da nova convenção traz alguns itens e regras que deveriam estar previstas no Regimento Interno, e que serão melhor definidas quando da aprovação do Regimento Interno. O Sr. Acir Hack alertou que a convocação de assembléia geral extraordinária é possível mediante a convocação de 1/4 (um quarto) dos condôminos ao invés de 1/3 (um terço) conforme constava no texto original, no artigo 24, o que foi alterado, bem como informou da obrigatoriedade de ser incluída na convenção qual a destinação do condomínio, se é residencial, comercial ou misto, sendo que Síndico sugeriu que fosse incluído no artigo 5º que o Condomínio Ibira tem destinação exclusivamente residencial, o que foi aprovado por unanimidade. Voltando a discussão dos artigos pendentes, quanto ao quórum mínimo de 2/3 (dois terços) para aprovação do Regimento Interno, eu, o Secretário, argumentei que o artigo 1.351 do Código Civil Brasileiro foi recentemente alterado pela Lei nº 10.931 de 02/08/2004, sendo que a nova redação daquele artigo somente excluiu a palavra “regimento interno” dando a entender que o legislador excluiu o quórum de 2/3 (dois terços) para alteração do regimento interno; que este assunto ainda é polêmico e não há consenso entre os operadores do direito, mas a Convenção do Condomínio é soberana podendo determinar qual o quórum para alteração do regimento interno. O Sr. Eduardo Machado Jr. e o Presidente sugeriram um quórum especial para alteração do Regimento Interno. O Sr. Sérgio de Nardi propõe que a alteração do Regimento Interno necessite de votos favoráveis de pelo menos 50% (cinquenta por cento) dos condôminos. Então o Sr. André sugeriu que fosse excluída a expressão “inclusive relativas ao Regimento Interno” do artigo 26º, o que foi aprovado. Por fim, feitas as alterações sugeridas, foi posta em votação e foi aprovado por unanimidade a nova convenção do condomínio Ibira, conforme cópia a ser anexada à presente ata. Dando continuidade à ordem do dia, o síndico informou que a questão da incorporação definitiva da quadra G já foi discutida e aprovada. Quanto a isenção da taxa condominial dos lotes 11, 12 e 13 da quadra F, e lote 11 da quadra G, o Síndico fez a leitura de parte das atas de assembléias anteriores que trataram do assunto, as quais estavam fixadas nos quadros de aviso existentes no local da assembléia e manifestou a sua preocupação quanto a decisão a ser tomada e as suas consequências. O Sr. Sérgio de Nardi explicou que a intenção em conceder isenção da cobrança de taxa condominial era para efetivamente preservar as áreas verdes da quadra F, entretanto com o passar do tempo aqueles terrenos foram descaracterizados da condição de área de preservação e foram utilizados pelos seus proprietários, e propôs a retirada da isenção. O Sr. Acir Hack , que recentemente adquiriu o lote 11 da quadra G, alegou que teria recebido informação do antigo síndico, Sr. Rogério Fernandes, de que aquele lote nada devia a título de taxas condominiais por se tratar de área verde, e ao final o Sr. Acir Hack manifestou a sua concordância no pagamento das taxas condominiais relativas ao lote 11 da quadra G a partir do momento em que for cancelada a isenção. O Síndico informou que aquelas decisões de isenção do pagamento da taxa condominial foram tomadas de forma ilegal, pois não houve convocação com carta registrada para assembléia geral extraordinária bem como não havia o quórum mínimo necessário para tais decisões, e também que a decisão de isenção do pagamento de taxa condominial estava condicionada a requerimento neste sentido por parte dos interessados, o que não ocorreu. O Sr. Moacyr Lopes ponderou que as isenções apresentam situações diferentes para cada um dos lotes envolvidos. O Sr. Presidente propôs a retirada da isenção do pagamento das taxas condominiais. O Sr. Mauro Nardi propôs colocar “uma pedra em cima” deste assunto. O Sr. João Toson propôs o pagamento da taxa condominial a partir do momento em que o proprietário dos terrenos beneficiados retomasse o uso do terreno. O Sr. Mauro Nardi e o Sr. Sérgio de Nardi explicaram que anteriormente, devido ao acúmulo de água na área verde e de uso coletivo existente na quadra E, foi efetuado um acordo com o proprietário do lote 13 da quadra F, para ser colocado um cano para escoamento das águas da chuva em direção à lagoa, e tal medida ainda é necessária ser mantida. A Sra. Karin Oliveira propôs o cancelamento da isenção e doravante a cobrança das taxas condominiais tendo em vista que os beneficiários daquelas isenções não cumpriram com a sua obrigação de solicitarem por escrito tal isenção. O Síndico propôs doravante a cobrança da taxa condominial para todos os lotes. O Sr. Lívio Molari (quadra F – lote 11) que foi um dos beneficiários da isenção das taxas condominiais informou que desconhecia a obrigatoriedade de solicitar por escrito tal isenção e que se tivesse sido avisado já teria efetuado o pagamento da taxa condominial. Por fim o Presidente propôs a votação do cancelamento de toda e qualquer isenção de taxa condominial e a cobrança destas taxas a partir da presente data, com aviso aos envolvidos, e a não cobrança das taxas anteriores, o que foi aprovado por unanimidade. Novamente com a palavra, o Síndico informou que será necessária a cobrança de uma chamada extra para fazer frente as despesas do condomínio, em especial com a folha de pagamento tendo em vista a continuidade de vários serviços que eram para serem temporários, mas em razão de serem necessários, optou-se pela continuidade destes serviços. O Presidente lembrou que já foi aprovada a criação e cobrança do fundo de reserva o que ocorrerá já na próxima taxa condominial. O Sr. Luiz Alberto Kaniz (quadra C – lotes 16 e 17) propôs uma campanha para que os condôminos antecipem o pagamento. O Sr. Sérgio de Nardi propôs a realização de nova assembléia geral extraordinária para aprovação do aumento da taxa condominial, a qual ficou previamente marcada para o feriado de sete de setembro. A seguir, como ninguém mais quis fazer uso da palavra, o Sr. André Fonseca, Presidente desta Assembléia, deu por encerrados os trabalhos, tendo determinado a lavratura da presente ata, que achada de acordo, consoante deliberado, vai digitalizada em 03 (três) vias de igual forma e teor, a ser anexada ao livro de atas, tendo sido assinada por mim, Secretário, pelo Presidente Sr. André Fonseca, e pelo Síndico Sr. Enno Leal.
Imbituba (SC), 17 de junho de 2.009.
Imbituba (SC), 17 de junho de 2.009.
