segunda-feira, 6 de julho de 2009

1ª ALTERAÇÃO - RE-RATIFICAÇÃO DA ESCRITURA DE CONSTITUIÇÃO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

1ª ALTERAÇÃO - RE-RATIFICAÇÃO DA ESCRITURA DE CONSTITUIÇÃO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
CONDOMÍNIO IBIRA
O presente instrumento de ALTERAÇÃO DE “CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO” se destina a proceder alterações nos direitos e deveres dos condôminos bem como estabelecer alterações no respectivo REGULAMENTO INTERNO do Condomínio Ibira, situado à Estrada Geral do Arroio, localidade de Alto Arroio, Município de Imbituba - SC.
I - DO CONDOMÍNIO
Art. 1 - O condomínio Ibira está implantado dentro de uma área que totaliza 66.450m², devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis de Imbituba, através do R-2, na matrícula 545, L.2-C, fls. 145. Desta área, 56.643,50m² é ocupada pela parte devidamente aprovada pela Prefeitura Municipal de Imbituba, onde existem 113 lotes, distribuídos nas quadras, A, B, C, D, E e F, além da gleba contígua ao terreno do condomínio, na qual está localizada a quadra G onde existem 12 lotes, bem como três acessos dos condôminos à Lagoa de Ibiraquera. O total de unidades do conjunto é de 123 unidades, fixados pela subtração, do total original de 125 unidades, das duas unidades da quadra A, adquiridas pelo condomínio, que serão mencionadas no Art. 2. As áreas privativas, devidamente especificadas na matrícula mãe, de nº 7.374, de 11 de fevereiro de 1987, aberta no Cartório de Registro de Imóveis de Imbituba, são as seguintes:
Quadra A (total de 8.987,50m²)
Lote 01 - 400,00m²
Lotes 02 a 26 - 300,00m²
Lote 27 - 387,50m²
Lotes 28 e 29 - 350,00m²
Quadra B (total de 6.035,00m²)
Lote 01 - 387,00m²
Lote 02 - 339,00m²
Lote 03 - 315,00m²
Lote 04 - 306,00m²
Lote 05 - 301,50m²
Lote 06 - 312,00m²
Lote 07 - 303,00m²
Lote 08 - 301,00m²
Lotes 09 a 15 - 300,00m²
Lote 16 - 375,00m²
Quadra C (total de 5.400,00m²)
Lote 01 - 375,00m²
Lotes 02 a 07 - 300,00m²
Lote 08 - 406,25m²
Lote 09 - 418,75m²
Lote 10 a 16 - 300,00m²
Lote 17 - 375m²
Quadra D (total de 5.600,00m²)
Lote 01 - 375,00m²
Lotes 02 a 08 - 300,00m²
Lote 09 - 375,00m²
Lote 10 - 575,00m²
Lotes 11 a 17 - 300,00m²
Quadra E (total de 9.725,00m²)
Lote 01 - 375,00m²
Lotes 02 a 07 - 300,00m²
Lote 08 - 425,00m²
Lote 09 - 437,50m²
Lotes 10 a 12 - 300,00m²
Lote 13 - 337,50m²
Lote 14 - 304,00m²
Lote 15 - 375,00m²
Quadra F (total de 9.275,00m²)
Lote 01 - 375,00m²
Lotes 02 a 05 - 300,00m²
Lote 06 - 430,27m²
Lote 07 a 14 - 300,00m²
Lote 15 - 350,00m²
Lotes 16 e 17 - 300,00m²
Lote 18 - 305,50m²
Lote 19 - 350m²
Quadra G (total de 2.986 m²)
Lotes 01 e 02 - 400,00m²
Lotes 03 - 375,00m²
Lotes 04 a 07 - 300,00m²
Lote 08 - 311,00m²
Lote 09 a 12 - 300,00m²
Art. 2 - Os lotes designados na planta como A-1 e A-2 foram adquiridos e incorporados às áreas verdes do condomínio conforme decisão tomada em Assembléia Geral Extraordinária, realizada em 17.01.2004 e confirmada em Assembléia Geral Extraordinária, levada a efeito em 05.02.2005, passando a ser de propriedade de uso comum.
II - DAS PARTES DE PROPRIEDADE DE USO COMUM
Art. 3 - São de propriedade de todos os condôminos as áreas verdes e institucionais, caminhos e passagens, mencionados anteriormente. Ainda se incluem neste artigo, prédios e instalações realizados ou adquiridos para proveito do condomínio ou executados em dependência de uso comum.
III - DAS PARTES DE PROPRIEDADE DE USO EXCLUSIVO
Art. 4 - As propriedades de uso exclusivo dizem respeito às construções e benfeitorias erigidas dentro dos lotes individuais.
Parágrafo único - É proibido dividir a sua fração ideal, vendendo, a outro, parte dela.
IV - DO REGIMENTO INTERNO QUANTO AO USO, FRUIÇÃO E DESTINAÇÃO
Art. 5 - O Condomínio Ibira tem destinação exclusivamente residencial.
Art. 6 - É obrigação do condômino, e das pessoas que o mesmo autoriza ao uso de sua área privativa, obedecer a disposição da convenção.
Art. 7 - A obrigação de cumprir a convenção se transfere, integralmente, aos compradores das unidades.
Art. 8 - Os ocupantes a qualquer título que não sejam proprietários, não terão qualquer representação, sendo o proprietário, responsável por eventuais infrações.
Art. 9 - Os direitos dos condôminos são:
a) usar e dispor de sua unidade, respeitando os estatutos, sem prejudicar o direito dos demais condôminos, respeitando a segurança, higiene e o bom nome do condomínio;
b) usar as áreas comuns, de acordo com sua destinação;
c) proteger, alugar e vender sua fração ideal, sem precisar pedir consentimento aos demais condôminos e nem dar-lhes preferência, mas comunicar tal fato ao síndico previamente. No caso de aluguel deverá ser assinado documento responsabilizando-se por todas as consequências deste ato;
d) construir residência respeitando o padrão e estilo das demais construções já existentes.
Art. 10 - São deveres dos condôminos ou seus prepostos:
a) cumprir e fiscalizar a observância da convenção;
b) manter limpos os terrenos de sua propriedade;
c) manter os passeios limpos;
d) evitar o desperdício de água;
e) providenciar o reparo imediato em caso de vazamentos;
f) não obstruir com seus veículos as ruas internas de uso comum;
g) chamar a atenção do síndico para irregularidades que constate;
h) pagar a taxa condominial, independentemente de ser cobrado pelo condomínio, para suportar os custos com funcionamento, limpeza e segurança. Nos casos de eventual falha na cobrança, o condômino, no prazo máximo de 10 dias, deverá, via correio eletrônico preferencialmente, procurar o síndico para providenciar o pagamento ou fazer depósito bancário na conta do condomínio, apresentando o comprovante ao síndico para dar baixa na dívida. Neste caso, será considerado o valor original com o desconto previsto;
i) suportar, na mesma proporção, qualquer outra despesa eventual que venha a recair sobre o condomínio como um todo;
j) possuir correio eletrônico (e-mail) para permitir a rápida e eficiente comunicação com o síndico e conselho consultivo e manter seus dados devidamente atualizados, tais como endereço e telefones.
Parágrafo Único: O condômino que alterar o seu endereço eletrônico sem comunicar por escrito à administração do condomínio não terá qualquer direito de alegar desconhecimento de cobrança, informação ou notificação feita pelo administrador ou síndico.
Art. 11 - É vedado aos condôminos e seus prepostos:
a) usar sua propriedade ou cedê-la para qualquer outro fim que não seja residencial;
b) emitir ruídos e sons que perturbem o sossego dos demais condôminos;
c) manter animais de produção;
d) atirar lixo no seu terreno ou no terreno de outro condômino, bem como nas áreas comuns;
e) utilizar-se dos funcionários do condomínio para seus serviços particulares, nos horários de expediente normal;
f) cercar os lotes de forma diferente do padrão já existente no condomínio;
g) colocar letreiros, placas, anúncios ou reclames na parte externa das residências, prejudicando a estética, bem como usar máquinas e aparelhos que provoquem trepidação ou ruídos excessivos;
h) deixar de preservar o bom estado de suas construções;
i) fazer escavações perigosas;
j) invadir, mesmo que temporariamente, sob qualquer pretexto, áreas privativas de outros condôminos, mesmo que tratem-se de terrenos desocupados.
V - DO SEGURO, DOS DANOS E OBRAS
Art. 12 - O condomínio é obrigado a fazer seguros das instalações comuns contra os riscos de incêndio e outros sinistros que causem destruição no todo ou em parte, computando-se o premio nas despesas extraordinárias do condomínio, discriminando-se uma a uma as partes comuns com os respectivos valores.
Art. 13 - O condômino que realizar obras será responsável por todas as consequências das mesmas ao condomínio como um todo ou aos demais condôminos.
VI - DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO - DO SÍNDICO - DO CONSELHO CONSULTIVO - DAS DESPESAS E DO FUNDO DE RESERVA
Art. 14 - O condomínio será administrado por um síndico, condômino ou não, eleito em assembléia geral ordinária com mandato por no máximo 2 anos, podendo ser reeleito, assistido por um conselho fiscal constituído por 3 condôminos e um conselho consultivo, composto preferencialmente por ex-síndicos que possuam casas no condomínio, com mandatos iguais.
Art. 15 - Compete ao síndico:
a) representar ativa e passivamente o condomínio em juízo ou fora dele e praticar todos os atos em defesa dos interesses comuns, para os quais lhes são outorgados os mais amplos, gerais e ilimitados poderes legais;
b) exercer a administração no que se refere a vigilância, funcionamento, moralidade e segurança;
c) cobrar, inclusive judicialmente, as taxas condominiais e multas;
d) cumprir e fazer cumprir a convenção;
e) prestar contas das finanças, à assembléia dos condôminos, anualmente.
f) apresentar o orçamento do exercício seguinte;
g) fazer demonstração trimestral das despesas apresentando, quando solicitado, a documentação arquivada;
h) fazer concorrências ou tomadas de preço e apresentar ao conselho consultivo para prévia aprovação de despesas extra-orçamentárias, podendo executar consertos ou reparos de vulto de caráter urgente, sem consulta aos condôminos ou ao conselho consultivo, quando for justificável;
i) entender-se com as repartições públicas;
j) advertir verbalmente ou por escrito o condômino infrator;
k) receber e dar quitação em nome do condomínio e assinar cheques;
l) efetuar o seguro previsto;
m) convocar assembléias e resolver os casos não previstos na lei ou na convenção;
n) transferir ao seu sucessor toda a documentação.
Art. 16 - As funções administrativas poderão ser delegadas.
Art. 17 - O síndico poderá ser destituído por maioria absoluta de votos.
Art. 18 - Pelos trabalhos prestados em suas funções, o síndico receberá quantia, não superior à equivalente a 3 salários mínimos, a ser fixada pela Assembléia Geral que o eleger.
Art. 19 - Em caso de morte, renúncia ou destituição do síndico, o presidente do conselho consultivo assumirá e marcará assembléia geral extraordinária para eleição do novo síndico.
Art. 20 - O conselho consultivo terá como atribuição:
a) assessorar e fiscalizar o síndico;
b) autorizar despesas extraordinárias;
Art. 21 - O conselho fiscal terá como atribuição emitir parecer sobre as contas do síndico.
Art. 22 - Será realizada anualmente Assembléia Geral Ordinária, no feriado de Ano Novo, a qual será soberana para resolver todo e qualquer caso de interesse do condomínio, principalmente:
a) fixar o orçamento;
b) eleger o síndico e os conselhos consultivo e fiscal;
c) aprovar a resolução do síndico e conselhos;
d) decidir sobre assunto de interesse geral.
Art. 23 - As reuniões ordinárias e extraordinárias serão convocadas pelo síndico com 30 dias de antecedência, via correio eletrônico, preferencialmente. Nestas convocações, os assuntos a serem tratados serão devidamente especificados.
Art. 24 - As reuniões extraordinárias serão convocadas pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos por correio eletrônico (e-mail) e serão presididas pelo condômino escolhido pela maioria dos presentes e secretariada por outro condômino escolhido pelo presidente que for eleito.
Art. 25 - As decisões comuns poderão ser estabelecidas por maioria simples (metade mais um) dos condôminos presentes na segunda chamada que ocorrerá 15 minutos após a primeira chamada.
Parágrafo único: Deverão obedecer as decisões, também, os condôminos que não comparecerem à reunião.
Art. 26 - As decisões referentes às modificações da convenção e das partes comuns somente poderão ser aprovadas por, pelo menos, 2/3 dos votos totais. As demais decisões que não demandarem quorum especial, serão tomadas por maioria simples (metade mais um).
Art. 27 - As decisões serão registradas em ata, lavradas pelo secretário da mesa e assinadas por secretário, presidente e síndico, devendo ser encaminhada a todos os condôminos via correio eletrônico no prazo máximo de 15 dias.
Parágrafo único: A fixação da quota parte do rateio das despesas mencionadas no presente artigo corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
Art. 28 - Os condôminos poderão fazer-se representar nas assembléias mediante procurações a serem apresentadas antes do início da reunião. Tais procurações poderão ser enviadas via correio eletrônico, onde deve ficar claro o objetivo e limite da representação, bem como a perfeita identificação do outorgante e do procurador.
Art. 29 - A cada unidade (lote) corresponderá um voto.
Art. 30 - Se a unidade pertencer a mais de uma pessoa, deverá ser oficializada uma das mesmas para representação junto ao condomínio.
Art. 31 - Cada condômino concorrerá trimestralmente para as despesas de condomínio, de acordo com o orçamento fixado para cada exercício.
Parágrafo primeiro: O vencimento fica estabelecido no dia 20 do primeiro mês de cada trimestre;
Parágrafo segundo: Pagamentos efetuados com antecedência, até o dia 10 do mês de pagamento, farão jus a desconto de 25%.
Art. 32 - São consideradas despesas de responsabilidade dos condôminos todas aquelas de interesse coletivo.
Art. 33 - As despesas extraordinárias deverão ser submetidas ao conselho consultivo, salvo quando urgentes.
Parágrafo único - O limite de gastos extraordinários é de 10 salários mínimos.
Art. 34 - A renúncia do condômino a seus direitos não o libera de suas obrigações.
Art. 35 - Cada condômino é responsável pela remoção dos materiais e lixos que produzir.
Art. 36 - O condômino que agravar as despesas comuns suportará isoladamente o excesso.
Art. 37 - Quando ocorrerem danos nas coisas comuns, sem que se conheça o autor, as despesas de recuperação serão de todos.
Art. 38 - Para fazer frente às despesas de emergência fica criado pela presente convenção, Fundo de Reserva do Condomínio, cobrável juntamente com as contribuições para as despesas comuns, o qual será constituído das seguintes parcelas:
a) os juros moratórios e as multas previstas nesta convenção e que venham a ser cobrados dos condôminos;
b) 20% do saldo verificado no orçamento de cada exercício;
c) 10% da contribuição trimestral.
Parágrafo único: o fundo de reserva fica limitado a 25% do valor de cada receita anual.
Art. 39 - As contribuições serão depositadas em banco, sob a responsabilidade do síndico.
VII - DAS PENALIDADES
Art. 40 - A desobediência à convenção acarretará em advertência pelo síndico, e se não cumprida em 15 dias será convertida em multa de um salário mínimo, a qual será homologada pela Assembléia Geral por maioria simples.
Art. 41 - Para cobrança das dívidas será imputado ao condômino inadimplente, também, honorários advocatícios e custas, sendo utilizado o rito sumaríssimo.
Art. 42 - Após o vencimento serão cobrados juros simples de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento), conforme previsto no artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil, bem como correção monetária, sem prejuízo de outras medidas cabíveis. Caso o percentual máximo de juros ou da multa venha a ser aumentado ou reduzido por lei, passará a vigorar automaticamente no Condomínio, sem necessidade de alteração no texto da presente Convenção.
Art. 43 - Completados 90 (noventa) dias em mora, a Administradora ou o Síndico deverão promover uma ou mais das seguintes medidas: protesto e/ou cobrança por meio de empresa especializada e/ou medidas judiciais cabíveis, a seu critério, conforme entenderem mais conveniente aos interesses do Condomínio. As negociações e termos por escrito de eventual acordo amigável deverão ser elaborados e assinados pelas partes no referido prazo. A assinatura de acordo suspende as providências antes mencionadas, que continuarão suspensas enquanto estiver sendo cumprido.
VIII - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 44 - A tolerância quanto à demora, atraso ou omissão na aplicação de penalidade decorrente de desobediência às normas desta convenção não implicará em perdão.
Parágrafo primeiro - O disposto neste artigo se aplicará ainda que a tolerância seja feita repetidas vezes.
Parágrafo segundo - A repetição da desobediência e sua tolerância não implicará em precedente, novação ou modificação das disposições desta convenção.
Art. 45 - A eventual concessão de algum direito especial será sempre a título precário.
Art. 46 - Salvo disposição legal em contrário, o Regimento Interno - conjunto de normas que disciplinam o cotidiano do Condomínio - será redigido ou alterado pelo Síndico em conjunto com o Conselho Consultivo. A seguir, ficará por um mês à disposição dos condôminos que quiserem examiná-lo e opinar. Passado esse prazo sem qualquer sugestão, impugnação ou emenda, por escrito, ficará automaticamente aprovado, bastando para vigorar a sua publicação por uma das formas aplicáveis às atas de assembléias. Em caso de sugestão ou emenda, estas serão incluídas na pauta da próxima Assembléia, para decisão.
Parágrafo único - Consideram-se parte integrante do Regimento Interno, para todos os efeitos, as mensagens informativas, de advertência ou regulamentares das placas afixadas nas áreas comuns do Condomínio.
Art. 47 - Fica eleito o foro de Imbituba para dirimir qualquer ação direta ou indiretamente decorrente desta convenção.


Imbituba (SC), 13 de junho de 2.009